Qué hace Save Our Homes
Desde 1992, la constitución de Florida limita cuánto puede subir cada año el valor tasado de una propiedad con exención de homestead: 3 por ciento o el cambio en el Índice de Precios al Consumidor, lo que sea menor. Los valores de mercado del sur de Florida muchas veces han subido más rápido que eso, así que el valor tasado de una casa que has tenido por mucho tiempo puede quedar muy por debajo de su valor de mercado.
Esa diferencia se llama diferencia de tasación (assessment difference). El registro de tu casa en el property appraiser muestra ambas cifras, normalmente rotuladas como valor de mercado (o simplemente valor) y valor tasado. Solo como ilustración, imagina una casa con un valor de mercado de $800,000 y un valor tasado de $500,000. La diferencia de tasación es de $300,000. Es la razón por la que los dueños que llevan mucho tiempo en su casa suelen pagar menos impuestos a la propiedad que quien compró hace poco una casa similar.
Qué te permite hacer la portabilidad
La portabilidad, vigente desde 2008, te permite transferir esa diferencia de tasación a un nuevo homestead en Florida, hasta $500,000. La exención de homestead en sí no se muda contigo. Vuelves a solicitarla para la nueva casa, y presentas el formulario de portabilidad al mismo tiempo.
La nueva casa tiene que estar en Florida, pero puede estar en cualquier condado. Una mudanza de Miami-Dade o Broward al condado de Brevard califica. Una mudanza fuera del estado no.
Los plazos que importan
Dos fechas causan la mayor parte de los problemas. Primero, debes establecer el nuevo homestead dentro de tres años de tasación después de dejar el anterior. El Miami-Dade County Property Appraiser da este ejemplo: si el homestead anterior se abandona en marzo de 2024, el nuevo debe establecerse antes del 1 de enero de 2027.
Segundo, la solicitud debe presentarse al property appraiser a más tardar el 1 de marzo. El estatus de homestead generalmente se mide al 1 de enero, así que la fecha en que cierras la compra de la nueva casa puede afectar en qué año fiscal comienzan tu nueva exención y cualquier monto transferido. Pregunta al property appraiser del nuevo condado cómo encaja tu fecha de cierre antes de fijarla.
Cuando tu nueva casa cuesta menos que la anterior
Esta es la situación en la que están la mayoría de quienes hacen downsizing. Si la nueva casa tiene un valor de mercado menor que la anterior, transfieres una parte de la diferencia de tasación y no toda. El cálculo del condado divide tu diferencia de tasación anterior entre tu valor de mercado anterior, y luego multiplica el resultado por el valor de mercado de la nueva casa.
Con la misma ilustración, $300,000 divididos entre $800,000 es 0.375. En una casa de reemplazo de $400,000, 0.375 por $400,000 es $150,000. En ese ejemplo, la nueva casa empezaría con un valor tasado unos $150,000 por debajo de su valor de mercado. Estos números son inventados para mostrar el método. El personal y la calculadora del property appraiser dan la cifra oficial, y la página de cálculo de portabilidad de Miami-Dade lo explica paso a paso.
Lo que la portabilidad no resuelve
La portabilidad baja el valor tasado de la nueva casa. No cambia la tasa de impuestos. Las tasas de millage difieren según el condado y el distrito tributario, así que pide un estimado actual de impuestos de cualquier casa específica que estés considerando. El seguro, las cuotas de asociación y los servicios públicos son costos aparte, y la guía de costo de vida explica cómo suelen compararse entre Miami y Melbourne.
La portabilidad tampoco exige que compres primero. El plazo se mide en años, no en semanas, lo que te da margen para vender primero y buscar con cuidado. La guía de vender primero o comprar primero explica cómo pensar esa decisión.
Preguntas para hacerte antes de poner tu casa a la venta
Antes de fijar una fecha de venta, reúne estas respuestas:
- ¿Recibes actualmente la exención de homestead, y ha estado vigente de forma continua?
- ¿Cuáles son los valores de mercado y tasado en el registro de tu propiedad, y cuál es la diferencia?
- ¿Cuándo dejarás el homestead anterior, y cuándo podrías establecer el nuevo?
- ¿Te ha explicado el property appraiser del nuevo condado cómo afecta tu fecha de cierre al primer año fiscal?
- ¿Ha revisado tu situación un contador (CPA) o un abogado, incluido cualquier asunto de título, cónyuges o transferencias anteriores?
El momento oportuno es donde se encuentran la venta y la compra, y es la parte de una mudanza del sur de Florida a la Space Coast en la que Semiramis se enfoca. Si quieres conversar sobre la tuya, puedes reservar una llamada.
