Qué dice la regla
La ley federal de vivienda justa protege a las familias con hijos de la discriminación en la vivienda. Exime a la vivienda destinada y operada para personas de 55 años o más, y 24 CFR 100.304 establece esa exención. Una comunidad debe cumplir varias condiciones para usarla. La que la gente llama regla 80/20 viene de 24 CFR 100.305: al menos el 80 por ciento de las unidades ocupadas debe estar ocupado por al menos una persona de 55 años o más.
Eso deja hasta un 20 por ciento de las unidades ocupadas que pueden estar ocupadas solo por personas más jóvenes. También significa que un solo residente de 55 años o más basta para contar a un hogar dentro del 80 por ciento.
Cómo se hace el conteo
El porcentaje se mide solo sobre las unidades ocupadas. Las unidades vacías quedan fuera del cálculo. Una unidad que está vacía de forma temporal igual cuenta como ocupada si su ocupante principal vivió allí durante el último año y planea regresar de vez en cuando.
Algunos residentes más jóvenes no cuentan en contra de una comunidad. La regulación permite que una comunidad mantenga su posición del 80 por ciento incluso cuando incluye unidades ocupadas por ciertos empleados del lugar menores de 55 años y sus familias, y unidades ocupadas por personas menores de 55 que brindan una adaptación razonable (reasonable accommodation) a un residente con discapacidad.
Se necesita más que el número
Una comunidad también debe publicar y seguir políticas que demuestren que pretende ser vivienda para personas de 55 años o más, y debe verificar quién vive allí. Bajo 24 CFR 100.307, una comunidad establece procedimientos para determinar de forma rutinaria la ocupación de cada unidad. La edad se puede demostrar con documentos como una licencia de conducir, un acta de nacimiento o un pasaporte, o con una certificación firmada por un miembro del hogar de 18 años o más. La información de ocupación debe actualizarse al menos una vez cada dos años.
Por eso una asociación puede pedirte prueba de edad cuando compras, y por eso una comunidad que ignora sus propios procedimientos puede poner en riesgo su estatus.
Qué significa esto cuando vas a comprar
La regla federal es un piso, y cada comunidad escribe sus propias reglas encima. Algunas exigen que todos los propietarios tengan 55 años o más. Otras siguen el estándar 80/20 más de cerca. Las reglas sobre hijos adultos, nietos que se quedan en una visita larga, un cónyuge más joven y la herencia varían, así que los documentos de gobierno (governing documents) importan más que el letrero de la entrada.
Tu propia venta futura también importa. Quien te compre normalmente tendrá que calificar bajo las mismas reglas, lo que puede reducir el número de compradores posibles.
Preguntas para hacer antes de presentar una oferta
Pide los documentos de gobierno desde temprano, y obtén respuestas a estas preguntas:
- ¿Cuáles son las reglas de edad para los propietarios, y dónde están escritas?
- ¿Puede vivir en la casa alguien menor de 55 años, y por cuánto tiempo?
- ¿Qué pasa si un copropietario o cónyuge de 55 años o más fallece o se muda?
- ¿Cómo verifica la comunidad la edad, y cuándo actualizó por última vez sus registros de ocupación?
- ¿Cuáles son las reglas sobre invitados, nietos que se quedan todo el verano y visitas largas?
- ¿Hay límites para alquilar, y quién aprueba a un comprador?
Pide a un abogado que revise los documentos antes de cerrar.
En qué se diferencia 55+ de 62+ y de "active adult"
La vivienda para personas de 62 años o más es una categoría aparte, con sus propias reglas bajo 24 CFR 100.303. "Active adult" muchas veces es una frase de mercadeo y por sí sola no crea una restricción de edad. Muchas comunidades en Viera y en otras partes de la Space Coast están pensadas para una vida de bajo mantenimiento y reciben a compradores de cualquier edad, mientras que otras tienen restricción formal de edad.
La guía de comunidades 55+ y la página de la zona de Viera explican cómo distinguirlas. Si la comunidad es un condominio, la guía para comprar un condominio cubre qué más preguntar.
